전세 매물 분석 체크리스트 (2025 최신 완전판)

전세 계약의 성패는 ‘매물 분석 단계’에서 이미 갈린다

전세 계약은 단순히 집이 마음에 든다고 결정할 수 있는 문제가 아니다. 최근 몇 년간 전세 사기와 보증금 미반환 사례가 급증하면서, 전세 매물 분석은 선택이 아닌 필수가 됐다. 특히 시세보다 저렴한 매물, 권리관계가 복잡한 매물은 한 번의 판단 착오로 평생 모은 자산을 잃을 수도 있다.

 

문제는 대부분의 피해가 계약서 작성 이후가 아니라, 계약 전 매물 분석 단계에서 충분히 걸러낼 수 있었다는 점이다. 등기부등본, 시세, 전세가율, 보증보험 여부만 제대로 확인해도 위험 매물의 상당수는 피할 수 있다.

 

이 글에서는 2025년 기준으로 전세 계약 전 반드시 점검해야 할 전세 매물 분석 체크리스트를 단계별로 정리해, 실수 없는 안전한 전세 계약을 하시기 바랍니다.

 

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1. 기본 서류 검증｜등기부부터 확인해야 한다

전세 매물 분석의 출발점은 등기부등본 최신본이다. 소유자가 실제 임대인과 일치하는지 확인하고, 갑구에서는 소유권 변동 이력, 가압류·가처분 여부를 점검해야 한다. 을구에서는 근저당, 전세권, 담보대출, 질권 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 반드시 확인해야 한다.

 

건축물대장 확인도 필수다. 불법 증축 여부, 건물 용도(주거용 여부), 구조와 층수가 실제 현장과 일치하는지를 점검하지 않으면 전입신고나 보증보험 가입이 거절될 수 있다. 단독·다가구 주택의 경우 토지대장과 지적도를 통해 대지권 비율과 도로 접함 여부도 함께 확인해야 한다.

 

서류에서 문제가 보이면, 현장은 볼 필요도 없다. 기본 서류 검증을 위한 체크리스트를 살펴보아요.

 

(1) 등기부등본 최신본 발급

• 소유자 일치 여부
• 갑구: 소유권 변동·가압류·가처분
• 을구: 근저당, 전세권, 담보대출, 질권 등

(2) 건축물대장 확인

• 불법 증축 여부
• 건물 구조, 용도
• 실제 현장과 일치하는지

(3) 토지대장·지적도 확인(단독·다가구)

• 대지권 비율
• 도로 접함 여부

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2. 전세 시세·시장가 검증｜싸면 반드시 이유가 있다

전세 매물의 가격이 적정한지 판단하려면 국토교통부 실거래가를 통해 최근 3~6개월 시세를 확인해야 한다. 동일 평형, 같은 동·층 기준으로 비교하는 것이 핵심이다.

 

네이버 부동산, KB시세, 부동산 앱 등을 함께 비교해 시세보다 지나치게 낮은 매물은 위험 매물로 의심해야 한다. 옵션, 관리비, 방향, 주차 여건 등 조건 차이를 감안하더라도 시세와 괴리가 크다면 보증금 반환에 문제가 있을 가능성이 높다.

 

특히 전세가율(전세가/매매가 비율)이 높을수록 위험도는 급격히 증가한다. 매매가 대비 보증금이 과도하면, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액 회수가 어려울 수 있다.

 

전세는 ‘싼 집’이 아니라 ‘돌려받을 수 있는 집’을 고르는 것이니 꼭 확인해보세요.

 

(1) 국토부 실거래가 조회

• 최근 3~6개월 시세 비교
• 동일 평형·동·층 비교

(2) 네이버 부동산 / KB시세 / 부동산 앱 비교

• 시세보다 지나치게 낮으면 위험 매물 의심
• 옵션·관리비·방향·주차여건 고려

(3) 전세가율(전세/매매 비율) 확인

• 전세가율 높으면 위험도 증가

(4) 반환 가능성 판단

• 매매가 대비 보증금 과도 여부

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3. 권리·안전성 점검｜보증금 보호 가능성 판단

근저당 금액은 반드시 확인해야 할 핵심 요소다. 보증금과 근저당 금액의 합이 매매가를 초과하면 고위험 매물로 분류해야 한다. 이런 경우에는 근저당 말소 조건을 특약으로 명시하지 않으면 계약을 피하는 것이 안전하다.

 

계약 직전 새로 설정된 근저당은 매우 위험한 신호다. 또한 임대인이 다주택자인 경우 보증금 반환 능력에 문제가 생길 가능성도 고려해야 하며, 세금 체납 여부도 간접적인 리스크 요인이다.

 

전세보증보험 가입 가능 여부는 사실상 최종 안전 판별 기준이다. HUG, SGI, KB 전세보증보험 중 하나라도 가입이 불가능하다면 해당 매물은 고위험으로 판단해야 한다. 전입신고와 확정일자가 즉시 가능한지도 반드시 확인해야 한다.

 

보증보험이 안 되면, 이유를 묻지 말고 피해야 할 것입니다. 다음 내용들을 확인하세요.

 

(1) 근저당 금액 확인

• 보증금 + 근저당 합이 매매가 초과하면 위험
• ‘근저당 말소 조건’ 특약 필요

(2) 신규 근저당 설정 여부 체크

• 계약 직전 새로 잡힌 근저당은 고위험

(3) 임대인 다주택 여부 확인

• 보증금 반환에 영향
• 세금 체납 시 위험

(4) 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

• 가입 불가 = 위험 매물 95%
• HUG / SGI / KB 중 조회

(5) 전입신고·확정일자 즉시 가능 여부

• 불가 시 점유권·우선변제권 취약

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4. 현장·계약·입주 단계｜마지막까지 방심 금지

현장 실사에서는 누수, 곰팡이, 단열, 난방, 배수 상태를 꼼꼼히 확인하고, 창문·문짝·보일러·전등 작동 여부도 점검해야 한다. 주변 소음, 채광, 향, 주차난 여부와 관리비 수준도 실제 거주 만족도에 큰 영향을 준다.

 

계약 단계에서는 계약금을 반드시 임대인 명의 계좌로 송금하고, 계약서 특약에 권리 변동 금지, 보증보험 협조 의무, 전입신고·확정일자 즉시 가능, 하자 발생 시 임대인 수리 책임, 추가 근저당 설정 금지를 명시해야 한다.

 

입주 후에는 전입신고와 확정일자를 즉시 완료하고, 보증보험 가입 여부를 재확인해야 한다. 관리비 고지서 수령 여부와 하자 발생 시 기록도 반드시 남겨야 한다.

 

전세 계약은 입주 후까지가 하나의 과정입니다. 마지막까지 체크리스트를 살펴보도록 해요.

1) 현장 실사 체크리스트

(1) 집 상태 점검

• 누수·곰팡이·단열·난방·배수
• 창문·문짝·전등·보일러 작동

(2) 주변 환경 확인

• 소음·채광·향
• 학교·교통·주차난 여부

(3) 관리비 확인

• 관리비 과다 여부
• 공용전기·수도 포함 항목

(4) 입주 청소·수리 상태 확인

• 하자 발견 시 사진·영상 기록 필수

2) 입주 후 체크리스트

(1) 전입신고 + 확정일자 즉시 완료
(2) 보증보험 가입 여부 재확인
(3) 관리비 고지서 정상 수령 여부
(4) 하자 발생 시 즉시 기록 후 통보

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전세 매물 분석 체크리스트는 최고의 보험이다

전세 사기는 운이 나빠서 당하는 것이 아니라, 검증이 부족해서 발생하는 경우가 대부분이다. 등기부, 시세, 전세가율, 보증보험 여부만 체계적으로 점검해도 위험 매물의 상당수는 사전에 걸러낼 수 있다.

 

전세 매물 분석 체크리스트는 귀찮은 절차가 아니라 보증금을 지키는 최소한의 안전장치다. 계약 전 이 체크리스트를 한 번 더 점검하는 것만으로도 전세 계약의 리스크는 크게 줄어든다.