1주택자가 ‘공부상 주택·사실상 상가’ 건물을 함께 보유할 때, 기존 주택 양도 전 반드시 알아야 할 세금 핵심

“상가로 쓰고 있는데 왜 다주택자일까?” 여기서 세금이 갈린다

부동산을 한 채만 보유한 1주택자라 하더라도, 추가로 건물을 하나 더 소유하는 순간 세금 구조는 예상과 전혀 다른 방향으로 흘러갈 수 있다. 특히 문제가 되는 경우가 바로 공부상 주택이지만 실제로는 상가로 사용 중인 건물, 또는 공부상 상가이지만 사실상 주거 기능을 갖춘 건물을 함께 보유한 상황이다. 많은 사람들이 “실제로 상가로 쓰고 있으니 주택 수에는 포함되지 않겠지”라고 생각하지만, 양도소득세 판단 기준은 생각보다 훨씬 엄격하다. 기존 주택을 양도하기 전에 이 기준을 정확히 이해하지 못하면, 1세대 1주택 비과세를 기대했다가 수천만 원의 세금을 부담하는 결과로 이어질 수 있다.

 

 ★공부상이란, 실제 사용이 아니라 ‘등기부·건축물대장 등 공식 장부에 적힌 상태 기준’을 말한다.

 

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1) 주택 수 판단의 출발점은 ‘실사용’이 아니라 ‘공부상 용도’

양도소득세에서 주택 수를 판단할 때 가장 먼저 보는 기준은 건축물대장과 등기부등본에 기재된 용도, 즉 공부상 용도다. 공부상 ‘주택’으로 되어 있다면 실제로 상가, 사무실, 학원 등으로 사용 중이더라도 원칙적으로 주택으로 본다. 반대로 공부상 상가라 하더라도 취사시설, 욕실, 방 구조가 그대로 유지되어 있고 장기간 주거로 사용됐다면 주택으로 판단될 수 있다. 즉, 단순한 임대 형태나 사업자등록 여부만으로 주택 수가 결정되는 것이 아니라, 법적 용도와 구조적 요건이 핵심이다. 이 단계에서 이미 1주택 비과세 가능 여부가 갈리기 때문에 가장 먼저 점검해야 할 부분이다.

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2) ‘사실상 상가’인데도 주택으로 보는 대표적인 경우

실무에서 가장 많이 발생하는 오류는 “상가로 임대했으니 주택 수에서 빠질 것”이라는 판단이다. 하지만 주방과 욕실이 그대로 남아 있고 구조 변경 없이 임대만 상가로 준 경우라면 주택으로 볼 가능성이 높다. 특히 원상회복이 쉬운 구조이거나, 일부만 상가로 사용하고 나머지는 주거 형태를 유지하고 있다면 세무상 불리하다. 또한 단기간 상가로 사용한 이력만으로는 주택성이 부정되지 않는다. 국세청은 일시적 사용보다 장기간 사용 실태와 구조의 본질을 중시한다는 점을 반드시 기억해야 한다.

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3) 기존 주택 양도 전 반드시 검토해야 할 절세 전략

기존 주택을 양도하기 전에는 주택 수를 어떻게 정리할 것인지 전략이 필요하다. 첫째, 추가 보유 건물이 주택으로 판단될 가능성이 있다면 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 일반적으로 유리하다. 둘째, 공부상 주택인 건물을 계속 상가로 사용할 계획이라면 용도변경을 검토할 수 있다. 다만 용도변경은 단순 서류 변경이 아니라 실제 구조 요건을 충족해야 하며, 세법상 인정 시점도 중요하다. 셋째, 일시적 2주택 비과세 요건이나 보유·거주 요건 충족 여부를 사전에 점검해야 한다. 이 과정을 거치지 않으면 매도 이후 되돌릴 수 없는 세금 부담이 발생한다.

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4) 국세청 조사에서 문제 되는 핵심 포인트

국세청은 신고 내용과 실제 사용 형태가 다를 경우 다양한 자료를 통해 사실 판단을 강화한다. 임대차계약서, 사업자등록 여부, 전기·수도 사용 내역, 내부 구조 사진까지 검토 대상이 된다. 최근에는 비과세 남용을 막기 위해 사실상 주택 여부에 대한 판단이 더욱 엄격해지는 추세다. 단순히 “상가로 썼다”는 주장만으로는 부족하며, 객관적인 증빙이 없다면 주택으로 간주될 위험이 크다. 이 경우 추가 세금뿐 아니라 가산세까지 부과될 수 있다.

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주택을 팔기 전, ‘주택 수 판단’을 놓치면 세금이 바뀐다

1주택자가 공부상 주택 또는 사실상 상가 건물을 함께 보유한 상태에서 기존 주택을 양도할 경우, 세금의 핵심은 양도 시점의 주택 수 판단이다. 실사용과 다르게 주택으로 인정되면 1세대 1주택 비과세는 물론 세율 자체가 달라진다. 따라서 기존 주택을 매도하기 전에는 건축물대장, 구조 요건, 사용 실태, 용도변경 가능성까지 종합적으로 검토해야 한다. 막연한 기대나 주변 사례만 믿고 매도에 나섰다가는 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다.