부동산 계약 시 꼭 알아야 할 주의사항 — 계약서 작성부터 특약까지 완벽 가이드 (2025-2026 최신)

1. 계약 전 반드시 확인해야 하는 기본정보 — 등기부등본·건축물대장·현장 확인

부동산 계약에서 가장 중요한 단계는 ‘계약 전 조사’이다. 많은 사람이 “집이 마음에 들면 바로 계약하면 된다”고 생각하지만, 실제로는 등기부등본·건축물대장·현장 실사가 계약의 절반을 결정한다. 등기부등본을 확인할 때는 단순히 소유자만 보는 것이 아니라 **갑구(소유권), 을구(근저당권·전세권·가압류 등 권리관계)**를 꼼꼼히 확인해야 한다. 소유자가 아닌 사람과 계약을 진행하는 것은 절대 금물이며, 근저당이나 압류가 걸려 있는 집이라면 ‘대출 상환 조건’ 등 특약을 반드시 넣어야 한다. 건축물대장에서는 건물의 구조, 용도, 불법 증축 여부 등을 확인할 수 있고, 현장 실사는 주변 소음·햇빛 방향·실제 면적·주차 환경 등을 체크할 수 있다. 특히 전세 계약은 ‘실소유자 확인’과 ‘근저당 비율’이 핵심이다. 근저당 금액이 전세보증금과 비슷하다면 위험도가 높아, 계약을 재검토하거나 보증보험 가입이 필수다. 계약 전 확인만 철저히 해도 대부분의 부동산 사고를 예방할 수 있다.

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2. 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 핵심 항목 — 특약 조항의 중요성

계약서 작성은 단순한 서류 작성이 아니라, 내 재산을 지키는 유일한 안전장치다. 표준계약서라고 해도 모든 상황을 반영하지 못하기 때문에 반드시 ‘특약 조항’을 넣어야 한다. 대표적인 필수 특약은 다음과 같다.

1. 등기부 등본과 다른 권리 발생 시 계약 해제 가능
2. 중도금·잔금 시점까지 소유권 변동·근저당 설정 금지
3. 하자 발생 시 수리 책임 명시
4. 전입신고·확정일자 지연 시 발생할 문제 명시
5. 전세보증보험 가입 의무 특약
   특히 전세나 월세 계약에서는 계약 직후 전입신고와 확정일자가 법적 보호의 핵심이므로, 특약에 “잔금일 즉시 전입신고 및 확정일자 가능”을 명시하면 분쟁을 예방할 수 있다. 또한 공동명의·대리계약 시에는 실소유자 동의 서류와 신분증 확인이 필수다. 소유주·중개인 말만 믿지 말고 계약서에 남겨 두어야 문제가 생겼을 때 법적으로 보호받을 수 있다.

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3. 계약금·중도금·잔금 처리 시 주의사항 — 안전한 거래를 위한 체크포인트

부동산 계약에서 가장 많은 사고가 발생하는 구간은 ‘돈이 오가는 단계’다. 계약금은 반드시 매도인 또는 소유자 명의 계좌로 송금해야 하며, 중개사나 제3자의 계좌로 입금하면 사기 가능성이 높다. 중도금과 잔금 시에는 다시 한 번 등기부등본 최신본을 발급해 권리 변동 여부를 확인해야 한다. 전세 계약의 경우 계약금만 보내놓고 근저당 설정이 새로 잡히는 사례가 흔하며, 이런 경우 대출과 보증금이 같이 묶여 보증금 반환이 어려울 수 있다. 잔금 당일에는 반드시 소유권 이전 등기 절차를 확인하고, 전월세의 경우 임대인의 미납 관리비·체납 내역을 확인해야 한다. 전세보증보험 가입을 한다면 잔금일 기준으로 바로 가입되는지 여부도 체크해야 한다. 또한 중개 수수료는 지방자치단체에서 정한 법정 금액이 있으므로 과도한 청구를 받지 않도록 사전에 요율표를 확인하는 것이 좋다. 이러한 절차는 번거롭지만, 결국 안전한 거래를 위한 최소한의 보안 절차다.

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4. 계약 후 반드시 해야 할 일 — 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입

계약이 끝났다고 바로 안심할 수 있는 것은 아니다. 계약 이후의 절차는 오히려 더 중요하다. 전세 계약이라면 가장 먼저 해야 할 일은 전입신고 + 확정일자다. 두 절차가 있어야 법적으로 보증금을 보호받을 수 있고, 선순위 권리가 있어도 일정 보호를 받을 수 있다. 최근 전세 사기 사례의 대부분은 전입신고·확정일자가 늦어지거나 누락된 경우에서 발생했다. 전입이 어려운 경우라면 특약에 ‘전입신고 지연 시 임대인의 협조 의무’를 명시해야 한다. 그다음으로는 전세보증보험 가입이 필수다. 보증보험은 전세금을 돌려받지 못할 수 있는 위험을 막는 가장 확실한 장치이며, 특히 근저당 비율이 높거나 신축 오피스텔·빌라일 경우 반드시 가입해야 한다. 마지막으로, 계약 이후 발생한 하자·누수·전기 문제 등은 즉시 사진을 남기고 임대인에게 통보해야 분쟁을 예방할 수 있다. 계약 이후의 조치만 정확히 해도, 대부분의 위험을 크게 줄일 수 있다.

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5. 부동산 계약 사고는 ‘운’이 아니라 ‘확인 부족’에서 생긴다

부동산 계약에서 발생하는 대부분의 분쟁과 사고는 계약 전·중·후의 기본 확인 절차를 소홀히 했을 때 발생한다. 집이 마음에 든다는 이유만으로 서둘러 계약하거나, 중개인의 말만 믿고 중요한 서류와 권리관계를 제대로 확인하지 않는 순간 위험은 시작된다.

등기부등본과 건축물대장은 단순 참고 자료가 아니라 계약의 안전성을 판단하는 핵심 기준이며, 특약 조항은 분쟁이 발생했을 때 나를 보호해 주는 거의 유일한 수단이다. 특히 전세 계약의 경우, 전입신고·확정일자·전세보증보험은 선택이 아닌 필수 절차다. 이 세 가지 중 하나라도 빠지면 보증금 보호는 크게 약해진다.

부동산 계약은 평생 모은 자산이 한 번에 오가는 중요한 거래다. 조금 번거롭더라도 한 단계씩 점검하고, 계약서에 명확히 남기고, 계약 이후 절차까지 완벽하게 마무리하는 것이 가장 확실한 안전장치다. 결국 **안전한 부동산 계약의 핵심은 ‘빠른 결정’이 아니라 ‘철저한 확인’**이라는 점을 반드시 기억해야 한다.

6. 부동산 계약 전·중·후 한눈에 보는 최종 체크리스트

1) 계약 전

• 등기부등본 최신본 확인 (갑구·을구) : 인터넷 등기소 바로가기 ( www.iros.go.kr)
• 실소유자 확인 (신분증 대조)
• 근저당·가압류·전세권 여부 체크
• 건축물대장 용도·불법 여부 확인
• 현장 실사(소음·채광·주차·면적)

2) 계약서 작성 시

• 특약 조항 반드시 추가
• 권리 변동 시 계약 해제 문구
• 잔금 전 근저당 설정 금지
• 전입신고·확정일자 즉시 가능 명시 : 전입신고 바로가기(정부 24 : http://plus.gov.kr ) / 확정일자 바로가기 ( 인터넷 등기소 : www.iros.go.kr)
• 전세보증보험 가입 특약 :  ( HUG 주택도시보증공사 : http://www.khug.or.kr/index.jsp )

3) 계약금·잔금 지급 시

• 소유자 명의 계좌로만 송금
• 중도금·잔금 전 등기부 재확인
• 체납 관리비·공과금 확인
• 중개수수료 법정 요율 확인

4) 계약 후

• 전입신고 + 확정일자 즉시 진행
• 전세보증보험 가입 완료 여부 확인
• 하자 발생 시 사진·기록 남기기
• 임대인과 수리 책임 명확히 공유