부동산 계약 체크리스트 (완전판)-전세·월세·매매 계약 모두 적용 가능

 

부동산 계약은 서명하는 순간부터 되돌릴 수 없다

전세, 월세, 매매를 막론하고 부동산 계약은 한 번의 실수로 수천만 원에서 수억 원의 손실로 이어질 수 있다. 계약서 한 장에 모든 권리와 책임이 담기기 때문에, 계약 전·중·후 단계별로 반드시 확인해야 할 체크포인트를 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요하다.

 

특히 최근에는 전세 사기, 깡통전세, 명의 대여, 불법 건축물 문제 등으로 인해 ‘대충 확인하고 계약했다가’ 피해를 입는 사례가 계속해서 발생하고 있다. 이제는 중개사의 말만 믿는 계약 방식은 더 이상 안전하지 않다.

 

이 글에서는 전세·월세·매매 계약에 모두 적용 가능한 부동산 계약 체크리스트를 계약 전부터 계약 후까지 단계별로 정리하엿으니 부동산 계획 때 실수 없는 안전한 계약을 하시기 바랍니다.

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1. 계약 전 확인사항｜사전 조사가 계약의 80%다

부동산 계약의 핵심은 계약서 작성 이전 단계에서 이미 결정된다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본 최신본이다. 갑구에서는 소유자가 실제 계약 상대방과 일치하는지 확인해야 하며, 을구에서는 근저당, 전세권, 가압류·가처분 등 권리 관계를 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

건축물대장 확인도 필수다. 불법 증축 여부, 건물 용도(주거용 여부), 구조와 층수가 실제 건물과 일치하는지를 확인하지 않으면 추후 거주나 보증금 보호에 문제가 발생할 수 있다.

 

현장 실사를 통해 일조량, 소음, 악취, 주차 가능 여부, 공용부 관리 상태와 관리비 수준까지 직접 확인해야 한다. 또한 임대인이 소유자 본인이 맞는지, 대리 계약일 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.

 

계약 전 사전 조사는 선택이 아니라 필수입니다. 다음 사항들을 계약 전 꼭 확인해 보세요.

 

(1) 등기부등본 최신본 확인

• 갑구: 소유자 일치 여부
• 을구: 근저당, 전세권, 가압류·가처분 여부

(2) 건축물대장 확인

• 불법 증축 여부
• 건물 용도(주거용인지 확인)
• 구조/층수와 실물 일치 여부

(3) 현장 실사

• 일조량, 소음, 악취
• 주차 공간 여부
• 엘리베이터/공용부 상태
• 관리비 수준 및 포함 항목 확인

(4) 임대인 신원 확인

• 소유자 본인 여부
• 대리 계약 시 위임장 + 인감증명서 필요

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2. 계약서 작성 시 점검사항｜특약이 안전을 만든다

계약서 작성 단계에서는 기본 정보부터 세밀하게 확인해야 한다. 계약 당사자의 이름, 주소, 연락처가 정확히 기재됐는지 확인하고, 보증금·월세·관리비·잔금 조건을 명확히 적어야 한다.

 

전입신고와 확정일자 가능 여부를 계약서에 명시하고, 잔금일까지 새로운 근저당이나 가압류를 설정하지 못하도록 하는 ‘권리 변동 금지 특약’을 반드시 삽입하는 것이 안전하다.

 

또한 누수, 곰팡이, 난방, 전기 등 하자 보수 책임을 명확히 하고, 전세보증보험 가입 가능 여부, 관리비 체납 시 임대인 책임, 대출 상환 조건을 특약으로 남겨야 한다. 퇴거 시 원상복구 범위와 청소 비용 기준도 미리 정해 분쟁을 예방해야 한다.

 

계약서는 글자가 아니라 ‘특약’이 보호막이니 계약서 작성기 꼭 점검하고 특약사항을 기재해 보세요.

 

(1) 계약 당사자 이름·주소·연락처 정확히 입력
(2) 보증금 / 월세 / 관리비 / 잔금 명확히 기재
(3) 전입신고·확정일자 가능일 명시
(4) 권리 변동 금지 특약 삽입 : 잔금일까지 새로운 근저당·가압류 금지
(5) 하자 보수 책임 명시 : 누수, 곰팡이, 난방, 전기 등
(6) 세입자 보호 특약

• 전세보증보험 가입
• 관리비 체납 시 임대인 책임 명시
• 대출 상환 조건 명시

(7) 퇴거 시 조건 명시

• 원상복구 범위
• 청소 비용 분쟁 방지

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3. 돈이 오가는 단계｜가장 많은 사고가 발생한다

계약금, 중도금, 잔금이 오가는 단계는 가장 많은 피해가 발생하는 구간이다. 계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 송금해야 하며, 중개인이나 제3자 계좌로의 입금은 절대 피해야 한다.

 

중도금과 잔금을 지급하기 전에는 반드시 등기부등본 최신본을 다시 확인해 권리 변동이 없는지 점검해야 한다. 관리비 체납 여부도 확인하고, 체납이 있다면 인수 여부를 명확히 합의해야 한다.

 

전세 계약의 경우 근저당 금액이 보증금보다 많다면 위험 신호로 판단해야 하며, 보증보험 가입 가능 여부를 사전에 확인해야 한다. 매매 계약은 잔금과 동시에 소유권 이전 등기가 진행되는지, 대출 실행 시점과 방법을 정확히 파악해야 한다.

 

돈이 움직이는 순간, 확인은 두 배로 필요하며 가장 중요하니 다음 체크리스트를 꼭 챙겨보세요.

 

(1) 계약금 송금 시 소유자 명의 계좌로 송금

• 중개인 계좌 절대 금지

(2) 중도금·잔금 전 반드시 등기부등본 최신본 재확인
(3) 입금 시기·방법 계약서에 명시
(4) 관리비 체납 확인 :  체납이 있으면 인수 여부 협의하기
① 전세의 경우

• 근저당 금액이 보증금보다 많으면 위험
• 보증보험 가입 가능 여부 확인

② 매매 계약의 경우

• 잔금과 동시에 소유권 이전 등기 진행 여부 확인
• 대출 실행 시간·방법 확인

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4.  계약 후 필수 절차｜보증금 보호의 마지막 단계

계약이 끝났다고 안심해서는 안 된다. 계약 후 바로 전입신고를 완료하고, 확정일자를 받아야 보증금 보호가 시작된다. 전세 계약의 경우 KB·SGI·HUG 중 전세보증보험 가입을 통해 추가 안전장치를 마련하는 것이 바람직하다.

 

입주 후 하자가 발견되면 사진과 영상으로 증거를 남기고, 임대인과 하자 처리 기한을 문자나 메시지로 기록해 두는 것이 좋다. 관리비 자동이체 설정 여부를 확인하고, 계약서·등기부등본·확정일자 서류는 반드시 보관해야 한다.

 

계약 후 다음 절차가 보증금을 지킬 수 있으니 꼭 체크해 보세요.

(1) 전입신고 즉시 완료
(2) 확정일자 받기(전입 당일 가능)
(3) 전세보증보험 가입 : KB, SGI, HUG 중 선택
(4) 하자 발생 시 사진·영상 기록 남기기
(5) 임대인과 하자 처리 기한 협의 후 문자로 남기기
(6) 관리비 자동이체 설정 확인
(7) 계약서·등기부등본·확정일자 서류 모두 보관

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부동산 계약은 체크리스트가 곧 보험이다

부동산 계약은 경험이나 감각에 의존해서는 안 되는 영역이다. 전세·월세·매매 계약 모두 동일하게 적용되는 체크리스트를 기준으로 단계별로 점검해야 불필요한 리스크를 줄일 수 있다.

 

계약 전 사전 조사, 계약서 특약, 자금 이동 시 확인, 계약 후 절차까지 하나라도 빠지면 사고로 이어질 수 있다. 부동산 계약 체크리스트는 선택이 아닌 ‘최소한의 안전장치’다.