부산진역 초역세권 아파트 경매 분석｜2024타경4291 수익률 40% 가능한 이유

데이터 기반 부산 수정동 경매 추천 물건 소개

부산광역시 동구 수정동, 부산진역 도보 100m 내외에 위치한 협성휴포레부산진역오션뷰 102동 12층 1207호가 경매 투자자로부터 다시 주목받고 있습니다. 본 물건은 감정가 5억1500만원, 최저입찰가 3억6050만원으로 유찰 1회 이후 재입찰 예정이며, 권리 인수 우려 없는 물건으로 안전성과 수익성 두 가지 요소를 모두 갖추고 있습니다. 이후 내용에서는 투자 핵심 사항, 주변 인프라 분석, 수익 시나리오, 주의사항 등을 집중적으로 정리합니다.

 

 

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1) 물건 개요 분석｜부산진역 100m, 47층 초고층 랜드마크

이번 경매 물건은 부산광역시 동구 중앙대로 357, 협성휴포레부산진역오션뷰에 위치한 아파트로, 2019년 사용승인된 비교적 신축 단지다. 총 788세대, 최고 47층 규모의 대단지 아파트로 상징성과 희소성이 뛰어나다.
부산진역과의 직선거리는 약 100m에 불과해 초역세권 프리미엄을 보유하고 있으며, 동구청·세무서·경찰서·초·고교 등 생활 인프라도 매우 탄탄하다. 이러한 입지는 향후 시장 변동성에도 가격 방어력이 강한 핵심 요소로 작용한다.

• 사건 번호: 2024타경4291
• 입찰 예정일: 2025년 12월 30일
• 주소: 부산광역시 동구 중앙대로 357, 협성휴포레부산진역오션뷰 1207호
• 대지면적: 약 3.82평
• 건물면적: 약 21.03평
• 감정가: 515,000,000원
• 최저입찰가: 360,500,000원 (유찰 1회)
• 권리분석: 인수사항 없음
• 추천 입찰가: 440,000,000~450,000,000원
• 대출률: 약 60%
• 실 투자금: 약 1억7600만~1억8000만원 예상
• 현재 매매 시세: 약 5억2000만원 수준으로 평가

이 물건은 보증금 3000만원, 월세 130만원 수준의 임대시세 확보 가능으로, 투자 이후 안정적인 현금흐름과 함께 시세차익 기대까지 가능한 구조입니다.

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2) 권리분석·안정성 검토｜초보자도 접근 가능한 ‘깔끔한 물건’

경매 투자에서 가장 중요한 요소 중 하나는 권리분석이다. 본 물건은 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 물건으로, 법적 하자나 특수물건 요소가 없다. 전문가 자문 결과 역시 법적 리스크가 없는 것으로 판단된다.
다만, 관리비(공용) 미납 여부는 낙찰 전 반드시 확인해야 할 부분이다. 이 부분만 사전 점검한다면, 초보 투자자도 비교적 안전하게 접근 가능한 경매 물건으로 평가된다.

 

3) 주변 인프라 분석 – 생활·행정·치안

해당 물건의 최대 강점은 주요 인프라 접근성입니다.

 (1) 행정·치안

① 부산동구청

부산광역시 동구의 행정 중심 기관으로, 각종 주민 서비스, 문화·교육 시설 및 지역 개발 프로젝트 정보를 확인할 수 있습니다. 실제 주소는 수정2동 구청로 1번지입니다. 

② 부산진세무서

부동산 거래·세무 관련 처리가 필요한 경우 접근이 쉬운 위치이며, 수정동 진성로 중심에 자리잡고 있습니다. 

③ 부산동부경찰서

부산동부경찰서는 수정동 중앙대로 387에 위치하며 지역 치안 유지에 중요한 기반 역할을 합니다. 

 

 

 (2) 교통·생활 환경

• 부산진역: 도보 약 100m로 1호선 및 다수 버스 노선 접근이 매우 유리합니다.
• 역세권 특성상 유동 인구가 풍부하며 임대수요가 높은 지역입니다.

 (3) 학교

• 수정초등학교
• 경남여자고등학교

수정동 및 주변은 전형적인 도시형 주거·상업 혼합 지역으로, 생활편의시설(마트·병원·식당·학원 등)이 촘촘히 분포합니다. 특히 부산진역 주변은 젊은 직장인 임차 수요가 꾸준한 지역으로 평가받습니다.

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4) 수익 구조 분석｜실투자금 대비 수익률 40% 가능한 이유

감정가는 5억1,500만 원, 1회 유찰로 최저가는 3억6,050만 원까지 내려온 상태다. 추천 입찰가는 4억4천만~4억5천만 원 수준으로, 대출 60% 적용 시 실제 투자금은 약 1억7,600만~1억8천만 원 수준이다.
현재 매매 시세는 약 5억2천만 원으로, 보수적으로 계산해도 시세차익 7천만~8천만 원이 기대된다. 이는 실투자금 대비 약 39~45% 수익률로, 최근 경매 시장에서도 보기 드문 안정적 수익 구조다.

(1) 보수적 시나리오

• 월세 130만원 기준으로 연 임대수익 약 1560만원
• 실 투자금 1억8천만원 대비 약 8.7% 수익률

(2) 시세차익 시나리오

• 입찰가 4억4천만원 기준 매입 → 현재 시세 5억2천만원 가정 시
• 매도차익 약 70~80만원 예상

그 외 관리비/공실률/대출이자 등을 고려한 종합 수익률은 39~45% 수준으로 기대됩니다.

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5) 임대 수익·출구 전략｜월세·매각 모두 유리한 구조

임대 시세는 보증금 3천만 원에 월세 130만 원 수준으로, 부산진역 인근 직주근접 수요와 역세권 프리미엄을 고려하면 공실 리스크도 낮다.
단기적으로는 월세 수익을 통한 현금흐름 확보, 중장기적으로는 시세 회복 시 매각을 통한 차익 실현이 가능한 구조다. 특히 역세권 신축급 아파트는 경기 회복 시 가장 먼저 반등하는 자산군이라는 점에서 출구 전략도 명확하다.

6) 주의사항

1. 관리비 미납 여부 확인 필수 – 상가·공용 공간 미납이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 법적 하자 유무 재확인 – 권리 인수 없음으로 분석되지만 초동 점검이 중요합니다.
3. 입찰 전략 수립 – 최근 입찰 경쟁 심화로 입찰 가격 범위를 신중히 설정해야 합니다.

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7) 투자·임대·입찰 전략

부산 수정동 협성휴포레부산진역오션뷰 1207호는 역세권·생활 인프라·행정·치안 접근성이 뛰어나며, 입찰가 대비 수익 가능성이 높은 경매 물건입니다.
임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 구조로, 법적 하자 확인 후 입찰가 범위를 4억4천만원 전후로 전략을 세운다면 투자 메리트가 충분합니다.

궁극적으로 부산 동구 중심지 경매 투자를 고려하는 분들에게 좋은 포트폴리오 후보가 될 수 있습니다.

 

8) 오늘의 경매 추천, 이런 투자자에게 적합합니다

이번 2024타경4291 경매 물건은 ▲권리 리스크 없음 ▲초역세권 입지 ▲신축급 대단지 ▲실투자금 대비 높은 수익률이라는 조건을 고루 갖춘 데이터 기반 우량 경매 물건이다.
단기 차익과 중장기 보유, 임대 수익까지 모두 고려하는 투자자라면 충분히 검토해볼 만한 물건이다. 단, 본 추천은 정보 제공 목적이며 최종 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있음을 반드시 유념해야 한다.